Česká národní banka od července 2023 zrušila omezení v podobě DSTI, které blokovalo žadatele o hypotéku. Tímto krokem zvýšila centrální banka dostupnost hypotečních úvěrů.
O zvýšení dostupnosti hypoték se postarala Česká národní banka, když po roce zrušila parametr DSTI, který znamená celkový podíl dluhů žadatele na měsíční splátku. Dosud platilo, že splátky všech dluhů neměly přesáhnout 45 procent čistých příjmů žadatele.
Parametr DSTI společně s DTI (maximální zadlužení v násobcích ročního příjmu, v Česku pro lidi mladší 36 let 9,5 násobku, pro lidi starší pak 8,5 násobku) mají v režii centrální banky silně regulační potenciál. Společně s úrokovými sazbami znamenají omezující přístup k hypotečním úvěrům.
I nadále zůstává v platnosti, že 80 procent činí maximální objem úvěrů vůči hodnotě nemovitosti. Označuje se zkratkou LTV (loan to value).
V posledním roce zamrzl realitní trh. Od letošního jara se navíc v realitní nabídce objevují chaty a chalupy, které si lidi koupili během covidových lockdownů. Nyní noví majitelé zjišťují, že nemají tolik času na údržbu víkendových nemovitostí. Společně s omezeními hypoték na rezidenční bydlení působí i na nákupy již zmíněných víkendových realit. Nemovitosti jsou v nabídce delší dobu a beze slevy jsou prakticky neprodejné.
Zátěžové testy bank
Podle informací ČNB stojí za změkčením parametru DSTI dva ukazatele. Prvním je příkladné dodržování pravidel pro poskytování hypoték samotnými bankami. Alespoň takto to shrnul na nedávné tiskové konferenci Libor Holub, ředitel sekce finanční stability ČNB.
V minulosti právě sekce finanční stability reportovala, že ne všechny banky odpovědně plní nařízení centrální banky. Neplnění znamená, že půjčují osobám, které na hypoteční úvěr nedosáhnou při stávajících podmínek.
Druhým a relativně silným vlivem pro omezení požadavku DSTI jsou zátěžové testy, kterými Česká národní banka testuje kapitálovou přiměřenost a stabilitu jednotlivých tuzemských bank. I na základě pozitivních testů snížila ČNB bankám proticyklickou kapitálovou rezervu o čtvrt procentního bodu na 2,25 procenta.
Proticyklická rezerva, stejně jako kapitálová přiměřenost znamená pro banky umrtvení kapitálu, s nímž nemůže pracovat. Rezervy se stanovují procentně od celkové obchodní bilance každého bankovního domu.|
Nadhodnocené ceny bytů a domů
Více než parametry ČNB omezující hypotéky mají vliv na realitní trh samotné ceny nemovitostí. Ty jsou podle odhadů centrální banky nadhodnocené o pětinu až čtvrtinu.